Traspaso de local de negocio
Traspaso de local de negocio
El contrato de traspaso de local de negocio
El traspaso de local de negocio, es una figura jurídica, preexistente a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, si bien en la actualidad, para los contratos nuevos, únicamente se contempla la cesión de contrato dentro del arrendamiento de local de negocio, con existencias o sin existencia.
Nuestros Abogados especialistas en arrendamientos y traspaso de local de negocio le podrán asesorar en todo lo concerniente a dicho arrendamiento o cesión o traspaso del local de negocio, no obstante seguidamente le exponemos una breve información sobre el traspaso o la figura del traspaso de local de negocio, ya inexistente en la nueva Ley de arrendamientos urbanos.
El contrato de traspaso de local de negocio, consiste en la cesión mediante precio de tales locales sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos Y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.
¿Existencia o no del contrato de traspaso de local de negocio?
La respuesta a la pregunta es que, de acuerdo con la Ley 29/1994, los nuevos contratos que se formalicen con arreglo a ella, no configuran el traspaso de local de negocio, sino otras figuras que pasamos a desarrollar.
¿Debo entregar al arrendador-propietario algún tanto por ciento del traspaso?
De acuerdo con lo referido anteriormente, no hay obligación de entregar al arrendador ninguna cantidad, únicamente tendrá derecho a una elevación de la renta, de acuerdo con la LAU.
La falta de asesoramiento puede hacerle perder mucho dinero con el traspaso, junto con la compraventa de inmuebles, es una de las figuras en que cualquier persona responsable debería asesorarse jurídicamente.
Requisitos de la cesión del local de negocio
Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o 
profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.
Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por carta notarial… etc.
La cesión del contrato de traspaso del local
Es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el ‘arrendamiento’ que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)
Si se produce la fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.
Extinción del contrato de traspaso de local
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:
El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
- No paga la renta o la fianza.
- Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
- Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
- Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:
- No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.
- Le perturba en la utilización del local.
En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente
La indemnización por la extinción del contrato
Si el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo de su duración, y ésta ha superado los 5 años, el arrendatario tiene derecho a percibir del arrendador una indemnización (siempre que éste haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el contrato por otros 5 años más)
Generalmente esta indemnización se pacta pero si no hay acuerdo entre las partes, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su determinación.
Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnización aludida consistirá en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.
En la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento suele incluirse la renuncia expresa del arrendatario a la percepción de esta indemnización.
La subrogación en el contrato de alquiler del local
La subrogación es la sustitución de una persona por otra dentro del contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular.
Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino e implica un cambio en la titularidad del contrato de arrendamiento a diferencia de lo que ocurre en los casos de cesión o subarriendo:
- En la persona del propietario: Se produce en aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una tercera persona el local arrendado. En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.
- En la persona del inquilino: La situación más destacada es su fallecimiento señalando al respecto que no implica la extinción del contrato de arrendamiento.
Así el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la actividad comercial puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido hasta la extinción del contrato. Esta situación no da derecho al arrendador a incrementar la renta.
La subrogación debe comunicarse por escrito al propietario en el plazo de 2 meses desde el fallecimiento del arrendatario.
El proceso de desahucio del local de negocio
En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas… etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario, a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitarán por el juicio verbal:
- En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino del inmueble propiedad del arrendatario) por falta de pago de las rentas.
- En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de su plazo de duración.
- Las reclamaciones por la falta de pago de la renta independientemente de la cantidad que se reclame.
Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas siempre que el importe de estas cantidades no supere los 30.050,61 € (500.000 Ptas.) En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable será el ordinario.
La enervación del desahucio
Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se archivarán si antes de la vista, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se detiene o enerva la acción de desahucio.
Sin embargo, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta por escrito fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del mismo, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax… etc.) con al menos 4 meses de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.